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“避稅”花招陷阱多 購房人須慎打擦邊球

2006-09-12 來源:轉載 瀏覽次數:

房產

    日前,“兩稅”落地后,民間開始流傳各種“避稅”花招,“假離婚”、“假贈與”、“假過戶”等交易方式層出不窮。

    比如,家住天津市河西區的賣主馮女士,在進行二手房交易過程中,發現自己的房產由陌生人以遺產繼承的方式獲得,而自己竟成了“死人”。辦理此事的中介是天津北洋未來房地產公司,該公司作為中介方和買主為了避稅,制造假遺囑及假的死亡證明。當買主把70萬房款打入北洋未來賬戶,賣主把房產證交給北洋未來后,該公司遲遲未將應付房款交給賣主,至今賣方沒有拿到錢,而買方也不能搬到新家當中去。

    這些游走在政策邊緣的“避稅”方式,表面上看是可以節省不少稅費,其中卻蘊含著較大的法律和市場風險。

    ■花招一:

    做低合同價格

    這個方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方式。比如一套實際轉讓成交價格為60萬元的房屋,買賣雙方私下協商簽署協議后遞交給房管局及稅務機關的過戶價則是以40萬元成交的。這樣只需交納40萬的5.5%營業稅;40萬元的1%個稅以及40萬元的1.5%契稅,而剩余20萬元所產生的稅費就可以這樣輕易避掉了。

    潛在風險:對于業主來說,因為遞交房地產交易中心的過戶價格是最具法律效力的,買家有可能根據報低的過戶價格來付款,不愿意再按照原來的購房價格成交,造成業主受損失。對于客戶來說,報低過戶價可能會導致下一次賣出房屋時各項稅費的增加。當此房產再次出售時,先行做低的過戶價將拉大買賣差額,反而再次增加出售成本,而且銀行貸款的實際比例也會因此降低。

    ■花招二:

    延期交易

    “兩稅”都將5年作為一道界限,5年以上轉讓可以免征營業稅,所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。于是,市場上出現了買賣雙方協商以“先租后買”來達成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為60萬元,由于該套房屋未滿5年,需全額交納營業稅后方可過戶交易。因此,買賣雙方協商后,過戶前由買方先租住該房屋,每月租金1500元,與該房子的租價相當。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外,賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”,以確保未來交易安全性。

    潛在風險:該辦法雖然對雙方都較有保證,但因為其相當長一段時間內無法辦理交易過戶,購房的產權并不是買家的,未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內政策再發生變化,對于買賣雙方風險將會很大。一方面,房價如果上漲,房主可能寧愿賠償違約金也不賣,買方只能重新選擇房源。另一方面,假如四五年后房屋獲得房產證時樓價跌了,買家必然也不愿繼續交易了!

    ■花招三:

    假贈與真買賣

    對于繼承和贈與的房產,業主可不必交納營業稅及個人所得稅,所需付的費用只包括房屋評估值2%的公證費以及3%的契稅,然后持相關手續到地稅局直接辦理完稅手續即可。通過“贈與”的方式進行產權轉讓,私下里業主收取買家的房款,這樣,房產過戶時表面上就沒有任何金錢的往來,達到逃稅的目的。

    潛在風險:由于贈與不是買賣行為,購房者無法辦理貸款,只能一次性支付現金,對于買方來說壓力將會很大。根據《合同法》規定,“贈與的財產有瑕疵,贈與人不承擔責任”,買方拿到房產后如果發生了質量問題,在法律上不受保護,很難要求房主賠償。此外,買家還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務的風險。按照法律規定,贈與在房產證過戶之前,隨時可以撤消。由于雙方私下進行交易,一旦買方支付了房款但賣方不辦產權過戶,或賣方先辦好了產權過戶而買方未交齊房款,都很容易引起糾紛。

    ■花招四:

    離婚造假

    根據政策規定,“對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅”。一般來說,家庭是指配偶關系,也就是說夫妻倆的第二套住房在轉讓時就要交納個人所得稅了。為了避掉這部分稅費,許多夫妻在此大做文章,通過假離婚的形式進行避稅。如小王夫妻倆為了避稅,開出了離婚證明后,將自己名下的2處房產中的一處以贈與的方式轉到妻子的名下,這樣就可以省下幾萬元的稅費。而離婚后再復婚,兩道手續的成本卻不足百元,這與稅金相比,要省很多。

    潛在風險:因為是假離婚,雙方在辦理離婚手續時對財產的分割不會作過多考慮。因此,離婚后一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話,另一方是很難維護自己的合法權益的,因此通過這種方式來避稅風險較大。

人人天天夜夜艹
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